江秀英诉江涛、韩栓良、王爱勤、张小弟财产权属纠纷一案
义马市人民法院
(2011)义民初字第18号
买卖合同纠纷

义马市人民法院

民事判决书

(2011)义民初字第18号

原告:江秀英(又名江英),女,1956年11月16日出生,。
委托代理人:刘长太,河南鸿庆律师事务所律师。
被告:江涛,男,1950年8月12日出生。
被告:韩栓良,男,1966年3月27日出生。
被告:王爱勤,女,成年,汉族,住址同上。
委托代理人:蔡伟安,河南协力律师事务所律师。
被告:张小弟,男,1956年9月1日出生。

原告江秀英诉被告江涛、韩栓良、王爱勤、张小弟财产权属纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行审理,原告江秀英及其委托代理人刘长太律师,被告江涛、张小弟,被告韩栓良、王爱勤及委托代理人蔡伟安律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告江秀英诉称,我与张小弟协议离婚后,珠江路东段路南A12号沿街楼西单元房子归我,孩子全有我养。我常年在洛阳做生意,很少回义马。今年我有事来义马,见本人在珠江路东段路南A12号沿街楼(义马市城建开发公司建设)西单元一层一套,被告韩栓良等住着。我问:不经我的允许,你们为何住我的房子。被告韩栓良说:是江涛、张小弟将房子卖给他们。我说:你们买房子,也不看他们有房产手续没有,他没有房产手续你们也敢买?被告韩栓良说他有合同。我也没别的办法,只好将其诉至贵院,请判令归还我的房子。

被告张小弟辩称,由于一时糊涂,把原告房子卖掉,对原告的诉讼请求,现在没有意见,同意返还。
被告江涛辩称:自己是江秀英的哥,当初替江秀英签的名,自己经手收韩栓良7.4万元。
被告韩栓良辩称:原告对所诉的街面房不具财产所有权和房产权证。该房产属于张小弟的,2007年8月15日与张小弟并经江涛、李瑞生二人为中间人达成房屋买卖协议,已付款7.4万元,何谈侵权,我的购房行为构不成侵权行为,也没有任何过错。原告江秀英起诉侵权,早已超过诉讼时效。请求义马人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告江秀英向本院提供的证据有:1、1999年7月27日原告与江小弟的离婚证一份,证明俩人于1999年已离婚;2、1999年10月16日原告与张小弟的协议一份,证明双方婚姻存续期间的财产全部归原告所有;3、购房协议书一份,证明本案中所争议的房屋系原告江英所购;4、民事调解书一份,证明义马市城市建设开发公司承认该争议的房屋系原告购买的;5、录音一份,证明原告江英知道被告韩栓良占有该房屋后,找韩栓良说房子的事情;6、房屋买卖协议一份,证明被告张小弟、江涛在原告不知情的情况下,将该房屋卖与被告韩栓良与王爱勤。
被告韩栓良向本院提交的证据有:1、义马市城市建设开发公司王东宽出具的情况说明一份,证明原告现在尚欠开发公司房款4万元;2、1999年7月27原告江秀英与被告张小弟离婚登记申请书一份,证明当时原告与被告张小弟离婚时,该争议的房屋已给张小弟;3、2004年11月8日租房协议一份,证明韩栓良使用占有该房屋是善意的,不存在侵权行为;4、房屋买卖协议一份,证明被告签订的协议是自愿平等的,不存在侵权问题。
被告张小弟没有证据向法庭提交。
被告江涛没有证据向法庭提交。
被告张小弟对原告出具的证据无异议。
被告江涛对原告出具的证据6中甲方江涛应写是江英,是笔误。承认协议是我起草的,我是江英的哥哥,对其他证据无异议。
被告韩栓良对原告出具的证据1无异议;对证据2有异议,认为原告与张小弟是于1999年7月27日登记离婚的,当时对子女及财产问题已进行了处理,该协议中明确规定独家小院一套归女方所有,珠江路门面房归男方所有。1999年10月16日双方的协议上面写的是张小弟,下面是张小方,该协议是违法的、无效的;对证据3无异议,原告购买了4套房屋,但土地使用税等都没有交,对证据4认为是无意义的诉讼,对证据5不认可;对证据6无异议。
原告对被告韩栓良提交的证据1认为房款已付清,并不欠开发公司的钱;对证据2有异议,也说明1999年10月16日双方达成的协议是有根据,离婚申请书有瑕疵;对证据3认为租房时间长短,但所有权不会发生改变;对证据4认为该房屋有江英的份额,韩栓良单独与张小弟签订购房协议把房屋占有是侵权。截至目前为止,原告江英没有见到卖房屋的钱,所以不能说被告是善意的。
经庭审质证,原告方证据1、2、3、4、6,被告方证据1、2、3、4都具有真实性、合法性。但从关联性上讲,以及当事人要证明的方向上评价,不能全部采信。本院将结合案情,综合考虑。
本院依据上述有效证据和庭审中的查明情况,可以认定以下案件事实:江秀英与张小弟原系夫妻关系。1992年1月1日,江英与义马市城建开发公司签定购房协议,购买了珠江路东段81.83平方米商用房。1999年7月27日双方登记离婚,1999年10月16日原告江英与张小弟离婚后对财产和孩子的抚养重新签定协议一份,约定二女一子全有女方抚养,双方婚姻存续期间的财产全部归原告所有,男方不再支付抚养费。2004年11月8日,义马市法院执行局工作人员把江英与张小弟的该房屋租给了韩栓良,用以抵顶江英与张小弟的债务。2007年8月15日,经江涛、李瑞生介绍,张小弟与韩栓良签订转让协议,以9.4万元价格转让该房。韩栓良向江涛支付房款7.4万元。后原告江秀英以被告侵犯自己房权为由,向本院起诉。

本院认为,被告张小弟与被告韩栓良签订房屋买卖合同、交易的房屋,系有争议之产权和无进行产权登记之房屋。关于该类房产,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五款规定,权属有争议的不得转让;第六款规定,未依法登记领取权属证书的,不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定:违反法律的强制性规定的合同无效。据此规定,张小弟与韩栓良签订房屋买卖合同应认定无效。关于房子的归属,原告与张小弟的1999年10月16日协议约定,房子归原告所有,韩栓良无充分证据予以否定。关于损失问题,被告张小弟明知该房已归江英所有,仍与韩栓良签定转让协议,具有重大过错,对因房子涨价,给韩栓良造成的经济损失,应适当给以赔偿。参考近些年房子涨价因素,结合本案实际,按已付房款50%计算损失较为妥当。被告江涛参与了合同的谈判、起草,对房款进行接受,应全部交出控制的房款。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五款第六款之规定,判决如下:

一、被告张小弟与被告韩栓良签订的房屋转让合同无效,判决生效后二个月内该房交还原告;
二、被告张小弟、江涛二个月内返还韩栓良购房款7.4万元;
三、被告张小弟二个月内赔偿给韩栓良造成的经济损失3.7万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元,由被告张小弟承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于三门峡市中级人民法院。

审判长张国宪
人民陪审员平爱红
人民陪审员陈海军

二○一一年五月三十一日

书记员王燕玲