定金合同纠纷一审民事判决书
上海市闵行区人民法院
(2015)闵民五(民)初字第2376号
定金合同纠纷

上海市闵行区人民法院

民事判决书

(2015)闵民五(民)初字第2376号

原告周豪。
被告鲍芳。
第三人上海宝原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成,董事长。
委托代理人蒋伦禄。

原告周豪与被告鲍芳、第三人上海宝原物业顾问有限公司定金合同纠纷一案,本院于2015年10月9日立案受理后,原告申请追加第三人上海宝原物业顾问有限公司参加诉讼,本院于同年10月19日追加第三人,并依法由审判员张倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周豪、被告鲍芳、第三人上海宝原物业顾问有限公司的委托代理人蒋伦禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周豪诉称,原、被告经第三人上海宝原物业顾问有限公司介绍,于2015年6月14日签订《房地产买卖居间协议》,于同年7月15日签署《房地产买卖合同》。被告收取了原告定金20,000元(人民币,下同)。由于居间协议及买卖合同条款上有做高房价骗贷条款,系被中介方“忽悠”签订,导致后期贷款可能被拒。双方协商多日未果,无法签约。被告因手机故障,未收到通知其于2015年7月22日签订正式合同的信息。当日,被告因原告未到中介方签约,单方终止合同并函告原告没收定金,原告于7月26日收到信函。原告认为,双方约定的《上海市房地产买卖合同》的签约日期是自买卖合同签订之日起30日,现认为被告提前解约,故请求判令:被告双倍返还定金40,000元。

被告鲍芳辩称,2015年6月14日,原、被告同时签订了居间协议及买卖合同。做高房价一事,被告只是配合原告进行,原告如认为中介方有错,不应要求被告承担责任。被告一直在等原告正式签约,2015年7月22日,原告未按约至中介方签订正式合同,交易未成系因原告付不出购房首付款,原告的行为构成违约,故不同意原告诉讼请求。
第三人上海宝原物业顾问有限公司述称,居间协议及买卖合同系双方当事人自愿订立,故合同有效。现尊重法院对本案的裁判。

经审理查明:2015年6月14日,原告周豪(买受方、签约乙方)与被告鲍芳(出卖方、签约甲方),在第三人上海宝原物业顾问有限公司(居间方,签约丙方)居间下,签订《房地产买卖居间协议》一份,约定将被告所有的位于上海市闵行区航华二村xx号xx室的房屋以总价1,440,000元出售给原告。协议第四条载明:“定金约定:乙方交付的意向经甲方签收后转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后/日,乙方应将定金补足至人民币30,000元。甲方同意该定金继续由丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管,则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产,则应向乙方双倍返还定金;若乙方违约不购买该房地产,则已支付甲方的定金不予返还。”该居间协议未详细约定房屋买卖事宜。同日,被告收取原告定金20,000元。
原告周豪(买受方、签约乙方)与被告鲍芳(出卖方、签约甲方)另签订《房地产买卖合同》一份,约定:“总房价款:人民币1,440,000元。”“……双方同意于签订该合同后30日内前往第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……”合同还约定,交易税费由原告承担。合同约定首期房价款为440,000元,但未约定支付时间。合同约定第二期房价款为1,000,000元,应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付,放贷期限以贷款银行为准。合同明确,买卖合同与居间协议同时生效,合同约定与居间协议约定不一致的,以该买卖合同为准。为达到少付首付款,获取更多银行贷款的目的,在合同中“补充约定”栏,有手写四行内容,第一行为“合同159万元,实际144万元.附返还租金15万元给客户首付48万元,其中33万元7月15日签约付房东”第二行为“另15万7月30日前房东支付返租租金15万元给客户7月30日前房客支付房东15万元首付.对开收据.贷款109万元8月15—10月15日”第三行为“开始审税办贷款。第一次申请贷款8月15日开始结合贷款如第一未通过第二次10月15日开始继续.最迟12月31日之前过户”第四行为“如二次贷款均未全款通过,则过户当天补足余款。尾款2万元,交房于明年春节2月28日之前,户口迁出。”该合同提示部分注明,居间方已提示当事人认真查阅全文,己方对约定的权利、义务清楚明白,“《房地产买卖合同》是居间协议不可分割的部分,与居间协议具有同等法律效力,我方同意按《房地产买卖合同》内容履行。”
该买卖合同与居间协议打印在同一张A3纸上。A3纸的左半部分为居间协议,签约日期为2015年6月14日;右半部分为买卖合同,有原、被告签名,但无签名日期。
为促成签订《上海市房地产买卖合同》,第三人事先约请原告、被告及案外人张xx(原告之妻)于2015年7月22日18时至其处签约。被告及案外人如约而至,原告未践约,亦无法通过手机与之取得联系。张xx表示无法签约,后离去。被告认为原告违约,遂于当日以书面形式通知解约。该通知称,依据房屋买卖合同,双方应当于2013年7月13日签订《上海市房地产买卖合同》,经催告改为同年7月22日签订合同。因签约未果,被告提出解除居间协议及买卖合同,没收定金20,000元。该通知送达原告。
以上事实,有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、房地产登记及权属证明、定金收据、解约通知,证人张xx当庭证言,被告提供的录音资料等证据及当事人陈述所证实,并经庭审质证,本院予以确认。

本院认为,当事人可以约定以交付定金作为订立主合同担保,该主合同应为合法、有效的合同。原、被告在居间协议中约定了定金条款,旨在以金钱担保最终设立符合形式要件的合同,完成房屋交易,属立约定金条款。现原、被告均指对方违约,导致《上海市房地产买卖合同》未能签订,应承担定金责任,由此可知,双方以《上海市房地产买卖合同》为立约定金担保的主合同。依照法律规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,实施民事法律行为时,不得损害国家、集体或第三人的利益。故,原、被告在磋商房屋买卖合同具体条款时,理当以诚信为本,依法依规促使交易成功。然,本案当事人在明知房屋实际成交价为1,440,000元的情况下,仍然就做高房价形成合意,并在《房地产买卖合同》中进行了“补充约定”,以期通过对开收据、不实际付款等手段达到降低购房首付、帮助原告获取更多银行贷款的目的。该“补充约定”当属无效条款,依虚假成交价而订立的《上海市房地产买卖合同》将导致部分条款的效力瑕疵。鉴于原、被告均无按实际成交价签订《上海市房地产买卖合同》的意思表示,本案中的定金条款不应成为主合同订立的担保,故当事人亦无权以相对方违约为由主张适用定金罚则,被告因定金条款而取得的钱款应予返还。原、被告对无效条款的产生均存在过错,因交易延迟、错过购房机会等产生的损失应当各自承担。据此,依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条《中华人民共和国合同法》第六条第七条第五十二条第(二)项第五十六条第五十八条之规定,判决如下:

被告鲍芳于本判决生效之日起十日内返还原告周豪购房定金20,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计400元,由原告周豪负担250元,由被告鲍芳负担150元(于本判决生效之日起十日内向原告直接支付)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张倩

二〇一六年一月十二日

书记员梁悦